Giá đất bồi thường quá thấp
Dự án Khu đô thị sinh thái Six Senses Saigon River tọa lạc tại xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do Công ty THHH Hai Dung làm chủ đầu tư. Dự án được giới thiệu có tổng diện tích quy hoạch 55,3 ha, chia làm 2 giai đoạn thực hiện. Trong đó, giai đoạn 1 có diện tích 32,57 ha, bao gồm 3,68 ha là đất có thu tiền sử dụng đất thời hạn 50 năm và 28,89 ha đất thuê trả tiền hàng năm thời hạn 50 năm.
Dự án Six Senses Saigon River được chia làm 3 khu. Khu resort có 40 nhà căn hộ, 70 biệt thự cao cấp và 2 biệt thự president; Khu chuỗi biệt thự kinh doanh có 38 biệt thự; Khu nghỉ 5 sao có 215 phòng nghỉ (bao gồm cả 38 biệt thự để bán).
Theo Quyết định số 2171/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai, ngày 28-6-2021 thì cơ cấu sử dụng đất của dự án này như sau: Đất ở (hơn 12,6 ha); đất biệt thự nghỉ dưỡng (hơn 4,8 ha); đất dịch vụ đô thị (1,6 ha); đất dịch vụ du lịch (gần 9 ha); đất cây xanh, mặt nước (hơn 15,2 ha) và đất hạ tầng kỹ thuật, giao thông (gần 12 ha).
Ngày 14-07-2021, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định số 2404/QĐ-UBND phê duyệt giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Sài Gòn River.
Theo đó, giá đất đường Nguyễn Văn Trị (đường Cổng Đỏ cũ) khu vực VT4 đường bê tông, nhựa được định giá cao nhất là 3,038 triệu đồng/m2. Riêng khu vực đất, không tiếp giáp hẻm trên đường Nguyễn Văn Trị có giá 2,446 triệu đồng/m2. Tại khu vực đường Nguyễn Văn Trị thuộc đường nhóm II có giá bồi thường từ 620 nghìn đồng đến 1,252 triệu đồng/m2. Đối với phần đất nông nghiệp có giá bồi thường từ 560 nghìn đồng đến 1,127 triệu đồng/m2.
Ngày 17-12-2021, UBND huyện Nhơn Trạch ban hành Quyết định số 5009/QĐ-UBND về việc phê duyệt phương án bồi thường dự án. Tuy nhiên, nhiều hộ dân chưa đồng ý với phương án bồi thường trên nên chính quyền xã Đại Phước đã có nhiều buổi làm việc với người dân bị thu hồi đất để thống nhất phương án nhưng cho đến nay vẫn chưa có kết quả cuối cùng.
Đến đầu tháng 2-2022, UBND xã Đại Phước tiếp tục có giấy mời những người dân chưa nhận tiền bồi thường, vận động bàn giao mặt bằng giai đoạn 1 dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River nhưng giữa các bên chưa tìm được tiếng nói chung. Theo người dân, mức áp giá đền bù giải tỏa chính quyền đưa ra là quá thấp so với giá thị trượng. Đáng nói hơn, dự án Six Senses Saigon River thực hiện năm 2022, nhưng lại áp giá đền bù dựa trên mức giá được thẩm định năm 2011, đây chính là nguyên nhân quan trọng dẫn tới nhiều hộ dân phản đối.
Một lý do khác khiến nhiều người dân từ chối mức giá đền bù giải tỏa là bởi, theo bà con UBND huyện Nhơn Trạch đã ban hành Quyết định thu hồi đất và Quyết định phê duyệt phương án bồi thường trong vòng 01 ngày, mà những quyết định này trước đó người dân không hề hay biết.
Dự án được bán lại giá 200 tỷ
Theo tìm hiểu, dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River do Công ty TNHH Hai Dung - trước đây là thành viên của Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay (Mã CK: NVT) làm đầu tư. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2011 - 2012, NVT liên tục thua lỗ. Đỉnh điểm là năm 2015, NVT ghi nhận mức lỗ kỷ lục 126 tỉ đồng. Tính đến hết quý 1/2017, NVT vẫn lỗ lũy kế 205 tỉ đồng. Do tình hình thua lỗ triền miên, NTV đã phải giãn tiến độ dự án và huy động thêm vốn qua trái phiếu.
Tính đến đầu năm 2017, NVT đã đầu tư hơn 362 tỉ đồng vào dự án Six Senses Saigon River. Tuy nhiên do tình hình tài chính không mấy khả quan, cuối cùng NVT đã quyết định bán Công ty TNHH Hai Dung – đồng nghĩa bán dự án Khu đô thị sinh thái Six Senses Saigon River với giá 200 tỷ đồng. Tại văn bản số 10/2019/NVB-CBTT ngày 5-4-2019 về giải trình chênh lệch hợp nhất, lợi nhuận Công ty mẹ giữa báo cáo tài chính kiểm toán năm 2018 và năm 2017 của NVT có nêu: "Tại năm 2017, công ty đã phải ghi nhận các khoản chi phí lớn bao gồm: (1) Chi phí tài chính do khoản lỗ lớn từ việc chuyển nhượng các khoản đầu tư tại Công ty TNHH Hai Dung, Công ty cổ phần Thương mại và Dịch vụ Danh Việt để thanh toán nợ gốc và lãi trái phiếu (phát hành năm 2014) và khoản trích lập dự phòng khoản đầu tư khác vào Công ty cổ phần Du lịch Tân Phú; (2) Chi phí quản lý doanh nghiệp do lỗ từ việc chuyển nhượng công nợ phải thu về cho vay tại Công ty cổ phần Du lịch Tân Phú và chi phí dự phòng cho số dư phải thu lâu ngày từ Công ty TNHH Câu lạc bộ Kỳ nghỉ Ninh Vân Bay".
Trước thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng cho đối tác 10 ngày (ngày 17-10-2017), UBND tỉnh Đồng Nai đã có quyết định duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án Khu đô thị sinh thái Six Senses Saigon River. Theo đó, dự án này được phê duyệt 13,73 ha đất ở gồm 11,02 ha đất biệt thự thương mại và 2,71 ha đất nhà ở xã hội. Cùng với đó, giảm diện tích đất biệt thự nghỉ dưỡng từ 13,82ha xuống còn 4,83 ha.
Tại thời điểm đăng ký thay đổi hồi tháng 4-2021, Công ty TNHH Hai Dung có vốn điều lệ là 325 tỉ đồng. Cơ cấu cổ đông gồm: Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển HH (50%), Công ty TNHH Dl Investment (30%) và Công ty TNHH Đầu Tư và Phát triển Newhaus (20%).
